Avec la fin du dispositif Pinel et la réforme du régime de Loueur en meublé non professionnel (LMNP), les règles du jeu de l’investissement locatif évoluent. Si certaines niches fiscales subsistent, comme les dispositifs Malraux ou concernant les Monuments historiques, les épargnants se tournent désormais vers des montages plus patrimoniaux, à l’image du démembrement de propriété, pour conjuguer performance et optimisation successorale.

La disparition du dispositif Pinel, actée au 31 décembre 2024, marque un tournant majeur dans la politique d’incitation fiscale à l’investissement locatif. Après près de 40 ans de soutien public continu, c’est un véritable changement de paradigme qui s’opère. Le Pinel permettait aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du prix du bien, en contrepartie d’un engagement locatif. Sa suppression signe la fin d’un modèle fondé sur des incitations fiscales standardisées, au profit de stratégies patrimoniales plus ciblées et sophistiquées.

Dans la foulée, la loi de finances pour 2025 introduit un changement structurel pour les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP). L’article 24 du texte modifie en profondeur le régime des plus-values en cas de revente. Les amortissements comptables pratiqués durant la détention du bien, jusqu’alors exclus du calcul, devront désormais être réintégrés au prix d’acquisition, diminuant mécaniquement celui-ci et augmentant la plus-value imposable. Cette mesure rapproche ainsi le traitement fiscal du LMNP de celui applicable à la location meublée professionnelle (LMP), traditionnellement plus contraignant.
Si certaines exceptions sont maintenues – notamment pour les résidences services (étudiants, Ehpad, seniors) –, la réforme suscite de vives réactions dans le secteur. Le LMNP, longtemps apprécié pour son équilibre entre rendement locatif, amortissements déductibles et fiscalité modérée à la sortie, voit son attractivité remise en question. Ce nouveau cadre impose aux investisseurs une réévaluation prudente de leur stratégie patrimoniale, en intégrant désormais une fiscalité de cession plus lourde.

Malraux, Monuments historiques : des niches efficaces mais exigeantes

Dans ce contexte, seuls quelques dispositifs fiscaux demeurent pour ceux qui souhaitent conjuguer avantage fiscal et investissement immobilier.

Le régime Malraux permet d’obtenir une réduction d’impôt pouvant atteindre 30 % du montant des travaux pour des opérations de restauration complète d’immeubles anciens situés en secteur sauvegardé. Les travaux doivent être réalisés par des entreprises agréées et validés par un architecte des Bâtiments de France. L’avantage fiscal s’applique dans la limite de 400 000 € étalables sur quatre ans, en réduction directe de l’impôt dû.

Quant au régime Monuments historiques, il permet de déduire intégralement les travaux et les intérêts d’emprunt du revenu global, sans plafond. En contrepartie, l’engagement de conservation du bien sur 15 ans, son éventuelle ouverture au public, ainsi que le respect de règles patrimoniales strictes en limitent l’accessibilité.

S’il est indéniable que ces dispositifs offrent un levier fiscal puissant, leur rendement reste généralement modeste, grevé par un prix de revient élevé, des loyers réglementés et un potentiel de revente restreint. Ils s’adressent avant tout à des investisseurs patrimoniaux, recherchant des outils de transmission et de valorisation à long terme, davantage qu’une rentabilité immédiate.

Face à ce durcissement fiscal généralisé, les investisseurs doivent désormais repenser leurs stratégies. La fin progressive des principaux dispositifs de soutien à l’investissement locatif privé, conjuguée à une fiscalité alourdie sur la location meublée, bouleverse les repères établis. Dans ce contexte, certaines solutions patrimoniales gagnent en attractivité. Le démembrement de propriété apparaît ainsi comme une alternative pertinente, alliant optimisation fiscale, préparation de la transmission et maîtrise de l’effort d’investissement.

Le démembrement de propriété : anticiper, transmettre, valoriser

Dans un contexte marqué par la remontée des taux d’intérêt et des conditions de financement plus strictes, le démembrement de propriété offre une alternative simple et efficace pour investir dans l’immobilier. Il s’agit d’acquérir uniquement la nue-propriété d’un bien, en laissant l’usufruit temporaire à un tiers, souvent un bailleur institutionnel. Pendant cette période, l’investisseur ne perçoit pas de loyer – mais ne paie aucun impôt non plus. En contrepartie, le prix d’achat bénéficie d’une décote importante, de 30 à 40 % selon la durée du démembrement (généralement entre 15 et 20 ans). À l’issue, la pleine propriété est automatiquement reconstituée, sans formalité ni fiscalité, avec une valorisation immédiate du bien. L’intérêt est double : se constituer un patrimoine à moindre coût, tout en évitant les contraintes de la gestion locative et les aléas du marché. En outre, il n’y a pas de revenu foncier à déclarer ni aucune charge à supporter. Cette solution est particulièrement adaptée aux contribuables situés dans une tranche marginale d’imposition élevée souhaitant investir sans alourdir leur fiscalité.

SCPI en nue-propriété, un accès simplifié à une stratégie de long terme

Pour ceux qui souhaitent appliquer cette logique patrimoniale sans gérer un bien en direct, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) en démembrement constituent une solution accessible et diversifiée. Elles permettent d’investir dans des portefeuilles immobiliers mutualisés – bureaux, commerces, santé –, tout en bénéficiant de la mécanique de la nue-propriété. Le principe est identique : l’épargnant acquiert uniquement la nue-propriété de parts de SCPI, à un prix décoté connu dès l’achat. Pendant la durée du démembrement, aucune fiscalité n’est due, aucun revenu n’est perçu, et aucune gestion n’est nécessaire. À terme, les parts retrouvent automatiquement leur pleine valeur, avec une revalorisation intégrée. Cette approche convient tout particulièrement aux investisseurs à horizon long, en quête de stabilité et de visibilité. Chez GRESHAM Banque Privée, nous proposons cette stratégie à travers des supports de référence dans l’immobilier de santé et l’immobilier de bureau, offrant ainsi un cadre structuré pour construire un patrimoine immobilier dans la durée.