L’immobilier financier : une classe d’actifs diversifiée

Tour d’horizon de la “pierre papier” qui fait rimer solidité et pérennité.

Il existe de nombreux moyens pour investir dans l’immobilier financier, un secteur résilient et réputé performant qui constitue un vrai atout dans une stratégie patrimoniale. Tour d’horizon de la « pierre papier » qui fait rimer solidité et pérennité.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Longtemps réservé aux acteurs institutionnels comme les banques, les assureurs et les caisses de retraite, l’immobilier financier est depuis une cinquantaine d’années accessible aux particuliers. C’est ce que l’on appelle la « pierre papier ». Elle offre l’opportunité de diversifier son patrimoine, et surtout de le pérenniser. La part immobilière présente dans les placements, bien que relative selon le type de véhicule, offre, en comparaison avec d’autres classes d’actifs (actions, obligations), une décorrélation à l’égard des marchés boursiers. Ainsi, la crise financière de 2008 et le ralentissement économique lié à la pandémie de Covid-19 ont confirmé la résilience de ce type d’investissement dans un contexte de marchés de plus en plus volatils. L’attractivité de l’immobilier financier tient également à la gestion immobilière « clés en main » qu’il propose aux investisseurs. Les aspects fastidieux et aléatoires de la location (recherche des locataires, recouvrement des loyers, réalisation de travaux…) sont en effet entièrement délégués à la société de gestion.

Choisir ses supports d’investissements ?

La pierre papier permet de réaliser un placement financier dans différents segments du marché immobilier : bureaux, logements, hôtellerie ou établissements de santé, en France comme en Europe. En retour, les investisseurs perçoivent une part des revenus générés par la mise en location des biens, ainsi qu’une quote-part des plus-values générées en cas de revente d’un bien par la structure propriétaire. Les offres ouvertes à l’investissement sont variées et proposent un panel d’offres aux actifs et aux rendements différents selon la composition de leur patrimoine : une SCPI, une SCI, un OPCI et un FPCI sont ainsi quatre véhicules financiers, complémentaires les uns des autres, aux caractéristiques particulières.

Une société civile de placement immobilier (SCPI), tout d’abord, est une structure d’investissement collectif ayant le statut d’une société non cotée en Bourse. Elle permet de percevoir un revenu locatif régulier généré par la mise en location d’un patrimoine professionnel souvent composé de bureaux, d’entrepôts, de locaux commerciaux ou de services (Ehpad, résidences seniors, hôtels, cliniques, crèches…), mais également d’immobilier résidentiel neuf ou ancien.

Dans un OPCI (organisme de placement collectif immobilier), la part consacrée à l’immobilier est majoritaire, mais ne peut dépasser 60 %. En moyenne, le placement est ventilé pour moitié en pierre et pour moitié en actifs financiers côtés. La performance du placement se trouve donc liée pour partie aux évolutions des marchés financiers et à leur volatilité, un gage de rendement dans un contexte de marchés haussiers.

La SCI (société civile immobilière), de son côté, permet d’accéder à un portefeuille diversifié composé d’actifs immobiliers détenus en direct mais aussi de façon indirecte essentiellement via des SCPI ou des OPCI. Dans ce dernier cas de figure, il s’agit de « fonds de fonds ». En tant que tel, sa diversification interne diminue sensiblement le risque de portefeuille et offre un potentiel de performance intéressant. En revanche, les fonds de fonds cumulent souvent les frais de gestion de leurs fonds sous-jacents et ceux du fonds de fonds lui-même.

Enfin, plus dynamique encore, le FPCI (fonds professionnel de capital investissement) permet d’investir dans des entreprises non cotées qui agissent dans le secteur immobilier (promotion, réhabilitation…) sur un nombre restreint d’immeubles avec un ticket d’entrée élevé et une liquidité restreinte pendant la durée de l’investissement.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Investir à crédit

Tout comme pour un achat en direct, l’investissement dans l’immobilier financier peut être réalisé au comptant ou à crédit. Dans ce dernier cas, fort logiquement, seule la SCPI est accessible à l’investisseur, car elle est composée exclusivement de biens immobiliers. Emprunter pour acheter des parts de SCPI fait intervenir un crédit immobilier dit « affecté » et constitue une stratégie patrimoniale pertinente en regard d’une épargne mensuelle dédiée à l’achat progressif de parts grâce au mécanisme dit d’ « effet de levier ». Le principe général est le suivant : les revenus générés viennent couvrir tout ou partie des mensualités du prêt ayant permis l’acquisition des parts. Les intérêts d’emprunt constituent une charge déductible des revenus fonciers et peuvent permettre à l’investisseur de réduire son bénéfice foncier assujetti à l’impôt sur le revenu.

Les grandes tendances de demain pour diversifier son patrimoine

L’investissement en immobilier financier s’inscrit dans le long terme : 5 ans minimum et idéalement 8-10 ans. Au vu de la variété des paramètres à prendre en compte avant d’investir (couple rendement-risque, fiscalité, liquidité…), l’accompagnement par un conseiller patrimonial s’avère indispensable. D’autant plus que ces solutions connaissent des évolutions structurantes. Tout d’abord, les différentes réglementations « vertes » obligent les promoteurs à bâtir des immeubles toujours plus économes en énergie, comme la Réglementation environnementale 2020 qui fixe les orientations de secteur de la construction afin d’atteindre la neutralité carbone en 2050. Ces exigences – amélioration de la performance énergétique (comme le label Bâtiment basse consommation), analyse du cycle de vie, qualité de l’air intérieur… – permettent ainsi de diminuer les charges d’exploitation des bâtiments tandis que les indices de loyers commerciaux et tertiaires s’inscrivent dans une dynamique haussière. Deux autres tendances sont notables. D’une part, le boum du télétravail n’a pas abouti à une désertion massive des bureaux. En revanche, ce changement d’habitude permet aux offres de bureaux en coworking d’avoir le vent en poupe. D’autre part, le vieillissement de la population s’accompagne d’une demande croissante en matière d’immobilier spécialisé pour répondre à l’accroissement de la demande en matière de soins et d’hébergement pour les personnes âgées.

Ces transformations devraient confirmer l’attrait et la résilience de la pierre papier, à condition d’être bien accompagné pour bien appréhender les nombreux paramètres qui entrent en jeu dans ce type d’investissement.

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