Acquérir les murs de son activité via une Société civile immobilière (SCI) soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) permet de combiner optimisation fiscale, valorisation patrimoniale et souplesse juridique. Un choix stratégique de plus en plus adopté par les entrepreneurs soucieux de pérenniser leur capital tout en préparant la transmission.
Pour les dirigeants souhaitant consolider leur activité sur le long terme tout en se constituant un patrimoine durable, l’acquisition des murs professionnels via une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) s’impose comme une solution particulièrement avantageuse. Ce montage, à la croisée des enjeux économiques, fiscaux et patrimoniaux, séduit de plus en plus de chefs d’entreprise. Premier atout de cette structuration : l’effet de levier. Grâce à un financement par emprunt, l’immeuble s’autofinance par les loyers versés par la société d’exploitation – généralement détenue par le même entrepreneur. Le remboursement du crédit est ainsi assuré sans mobilisation immédiate d’épargne personnelle, tandis que le capital immobilier se constitue progressivement, la valeur nette augmentant au fur et à mesure que le capital restant dû diminue.
Souplesse juridique et transmission facilitée
Au-delà de l’aspect financier, ce schéma permet une séparation juridique entre les actifs professionnels et les actifs personnels. Cela constitue un atout de taille pour la gestion à long terme : en cas de cession de l’activité, les murs peuvent être conservés, loués ou transmis indépendamment, offrant une agilité précieuse en matière de transmission familiale ou de réorganisation patrimoniale.
Sur le plan fiscal, le régime de l’IS permet à la SCI de bénéficier d’un taux réduit d’imposition sur les bénéfices – soit 15 % jusqu’à 42 500 € (sous conditions), puis 25 % au-delà. Les résultats non distribués peuvent être capitalisés dans la structure, servant à financer de nouveaux projets immobiliers ou à diversifier les investissements.
Fiscalité maîtrisée grâce à l’impôt sur les sociétés
Rappelons que deux options fiscales s’offrent à la SCI lors de sa création : l’imposition à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS). Si le régime de l’IR implique une taxation directe entre les mains des associés, parfois jusqu’à 45 % auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, le choix de l’IS permet une maîtrise plus fine de la fiscalité. En effet, seuls les dividendes versés sont soumis à la flat tax de 30 %, ce qui laisse aux associés la liberté de différer et de piloter leur imposition à travers la décision de réaliser, ou pas, des distributions. Enfin, la cession de parts sociales dans une SCI s’avère généralement plus souple à organiser qu’une vente en direct des murs. Une souplesse bienvenue, notamment en matière de transmission progressive du patrimoine ou de gestion collective entre héritiers.
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