Transmettre son patrimoine dans des conditions fiscalement optimisées
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La solution conseillée et ses avantages
En pratique
Comparaison de transmission patrimoniale :
| Financement en fonds propres et donation de l’appartement | Acquisition et transmission EN PLEINE PROPRIÉTÉ | Acquisition et transmission EN NUE-PROPRIÉTÉ |
|---|---|---|
| Coût d’acquisition de l’appartement | 167 000 € | 100 000 € 60 % de la pleine propriété (1) |
| Calcul de l’assiette fiscale de donation | 167 000 € | Calcul de l’usufruit : 23 % x 2 = 46 % (2)
Valeur fiscale de la nue-propriété : 54 % x 167 000 € = 90 180 € |
| Valeur taxable Abattement de 100 K€ Aucune donation dans les 15 dernières années |
167 000 – 100 000 = 67 000 € |
90 180 – 100 000 = 0 € |
| Droits de mutation à titre gratuit à acquitter |
11 594 € | 0 € |
| Valeur estimée au bout de 15 ans de l’appartement de Sophie (inflation de 1,5 %) |
208 788 € | |
| Coût total de l'opération | 178 594 € | 100 000 € |
(1) La nue-propriété du bien immobilier est évaluée à 60 % de la pleine propriété, soit un taux de rendement net de charges de 3,46 %. (Application de la méthode d’évaluation économique).
(2) Article 669 du CGI : « l’usufruit constitué pour une durée fixe est évalué à 23 % de la valeur du bien en pleine propriété pour chaque période de 10 ans sans fraction ».
Dans notre exemple, Jacques et Chantal économisent 78 594 € pour un même résultat.
Dans 15 ans, leur fille Sophie disposera de la pleine propriété d’un appartement, estimé alors à 208 788 €.
