Les plus beaux patrimoines
se façonnent dans l'exigence

Transmettre son patrimoine dans des conditions fiscalement optimisées

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La solution conseillée et ses avantages

En pratique

Comparaison de transmission patrimoniale :

Financement en fonds propres et donation de l’appartementAcquisition et transmission
EN PLEINE PROPRIÉTÉ
Acquisition et transmission
EN NUE-PROPRIÉTÉ
Coût d’acquisition de l’appartement 167 000 € 100 000 €
60 % de la pleine propriété (1)
Calcul de l’assiette fiscale de donation 167 000 € Calcul de l’usufruit : 23 % x 2 = 46 % (2)

Valeur fiscale de la nue-propriété :
54 % x 167 000 €
= 90 180 €
Valeur taxable
Abattement de 100 K€
Aucune donation dans
les 15 dernières années
167 000
– 100 000 = 67 000 €
90 180
– 100 000 = 0 €
Droits de mutation à titre
gratuit à acquitter
11 594 € 0 €
Valeur estimée au bout
de 15 ans de l’appartement de Sophie (inflation de 1,5 %)
208 788 €
Coût total de l'opération 178 594 € 100 000 €

(1) La nue-propriété du bien immobilier est évaluée à 60 % de la pleine propriété, soit un taux de rendement net de charges de 3,46 %. (Application de la méthode d’évaluation économique).

(2) Article 669 du CGI : « l’usufruit constitué pour une durée fixe est évalué à 23 % de la valeur du bien en pleine propriété pour chaque période de 10 ans sans fraction ».

Dans notre exemple, Jacques et Chantal économisent 78 594 € pour un même résultat.
Dans 15 ans, leur fille Sophie disposera de la pleine propriété d’un appartement, estimé alors à 208 788 €.