Les plus beaux patrimoines
se façonnent dans l'exigence

Optimiser sa fiscalité des revenus fonciers et diversifier son patrimoine immobilier

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Votre profil et vos besoins

La solution conseillée et ses avantages

En pratique

En pratique :

SITUATION INITIALE
Revenus fonciers annuels taxables sur la periode
(Régime frais réels)
Taux marginal d'imposition
100 000 € 30 %
SOLUTION PRECONISÉE
Investissement en nue propriété
(60 % de la pleine propriété)
Coût du crédit in fine sur 15 ans taux de 4 % assurance incluseÉconomie d'IR sur la durée de 15 ansValeur du bien au bout de 15 ans après reconstitution de la pleine propriété
200 000 € 120 000 €
soit 8 000 €
par an
54 600 € 416 744 €

Denis acquiert pour 200 000 €, la nue-propriété d’un bien immobilier dont la valeur actuelle est estimée à 333 333 €. Il choisit de financer l’acquisition de la nue propriété de ce bien par un crédit in fine afin de pouvoir déduire davantage d’intérêts chaque année sur ses revenus fonciers. Le capital du crédit sera remboursé à l’échéance de l’opération. Parallèlement, il affecte à la garantie du prêt un contrat d’assurance vie Concordances 4 d’une valeur de 140 000 € (taux de capitalisation brut annuel estimé à 2,5 %).

En chiffres :

Chaque année Denis remboursera 8 000 € d’intérêts, qu’il pourra déduire de ses revenus fonciers taxés à 45,5 % (30 % + 15,5 % de prélèvements sociaux) générant ainsi 3 640 € d'économie d'impôt chaque année. De plus, Denis va bénéficier, sur toute la période d’investissement, d’un double effet de levier, sur l’acquisition réalisée en nue propriété, en dehors de toute réévaluation immobilière :

  • Une valorisation mécanique qui résulte de la récupération contractuelle de la pleine propriété.
  • Une valorisation économique liée à l’inflation sur toute la durée de l’investissement

Au terme de l’opération, dans 15 ans, il récupérera la pleine propriété d’un bien immobilier d’une valeur estimée à 416 744 € (Inflation à 1,5 % et taux de revalorisation immobilière estimée à 0 %) Son contrat d’assurance vie aura capitalisé ses intérêts et sa valeur de rachat s’élèvera à 202 762 € (hors fiscalité et prélèvements sociaux).

En synthèse :

Dans notre exemple, les enfants auront perçu plus de revenus que le montant de la donation.

  • Gain sur l’investissement immobilier : 216 744 €
  • Gain fiscal sur les revenus fonciers : 54 600 €
  • Coût du crédit = 120 000 €

    GAIN TOTAL : 151 224 €

Hypothèses

Les exemples de cette partie ont été élaborés avec les hypothèses et les investissements suivants:
- Contrat d’assurance vie Concordances 4 – GRESHAM : Contrat individuel multi-support sans frais d’entrée. Rendement annuel estimé : 2,5 % (allocation prudente 70 % fonds en euros / 30 % en UC)
- Hypothèse de taux d'inflation : 1,5 %.
- Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
- Les produits présentent des risques en capital.