Les plus beaux patrimoines
se façonnent dans l'exigence

Diversifier son patrimoine dans des actifs tangibles et optimiser sa fiscalité sur l'ISF

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Votre profil et vos besoins

La solution conseillée et ses avantages

En pratique

En chiffres :

Patrimoine taxable de JacquesTranche marginale d’ISFInvestissement en NP en fonds propres (Taux de NP = 60%)
1 450 000 € 0,70 % 200 000 €
Valeur du bien en Pleine propriétéValeur estimée du bien au terme de l’usufruitÉconomie d’ISF sur la durée du démembrement (15 ans)Gain total réalisé au bout de 15 ans après reconstitution de la pleine propriété
333 333 € 416 744€ 53 250 €
(3 550 x 15)
269 994 €

En investissant 200 000 € en fonds propres dans l’acquisition d’un appartement en nue-propriété, Jacques diminue d’autant son patrimoine taxable à l’ISF. Dès lors, la valeur nette de son patrimoine repasse sous le seuil de 1 300 000 €. Il économise ainsi chaque année 3 550 € d’Impôt sur la Fortune, soit 53 250 € sur 15 ans.

De plus, en investissant 200 000 € aujourd’hui, il récupérera dans 15 ans la pleine propriété d’un bien valant 416 744 € (avec un taux de revalorisation immobilière estimé à 0 % et une inflation annuelle de 1,5 %) tout en ayant économisé 53 250 € d’ISF.
Le gain de l’opération s’élève donc à 269 994 €.
N.B. Cette opération est d’autant plus intéressante que l’acquéreur aura un patrimoine à la limite de la taxation à l’ISF (1 300 K€) ou un patrimoine important. Ici, le contribuable économise 3 550 € par an (ISF annuel dû pour un patrimoine de 1 450 000 €).

Par comparaison, un contribuable qui a un patrimoine de 5 500 000 € et investit 500 000 € économisera 93 750 € d’ISF sur 15 ans.

L’utilisation d’un emprunt n’est ici pas opportune puisque l’acquéreur ne diminuerait plus son patrimoine taxable à l’ISF.
En effet, on ne peut déduire de son patrimoine taxable à l’ISF des dettes qui ne correspondent pas à un actif taxable.

Hypothèses

Les exemples de cette partie ont été élaborés avec les hypothèses et les investissements suivants:
- Programme Immobilier de la société PERL : Référence de l’investissement en nue-propriété. Hypothèse de taux de rendement locatif : 3,9 %. Hypothèse de taux de revalorisation annuelle : 0 %
- Hypothèse de taux d'inflation : 1,5 %.
- Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
- Les produits présentent des risques en capital.