L'immobilier, une classe d'actifs résiliente

Coronavirus : comment réagir face au retour de la volatilité ?

Quelle résistence face aux fluctuations ?

Dans les années 1980, les investisseurs sont passés d’une approche patrimoniale à une logique financière, appliquant des techniques de valorisation similaires à celles des actions ou des obligations. Le mouvement de financiarisation a commencé dans l’immobilier d’entreprise, pour s’étendre ensuite à l’immobilier résidentiel. La bulle immobilière qui a éclaté lors du conflit en Irak a, à l’époque, fortement fragilisé les investissements. Ce phénomène a entraîné une inoccupation massive des biens : 4,5 millions de mètres carrés de bureaux vides en Île-de-France en 1993. La bulle immobilière qui a éclaté lors du conflit en Irak a, à l’époque, fortement fragilisé les investissements. Ce phénomène a entrainé une inoccupation massive des biens : 4,5 millions de mètres carrés de bureaux vides en Île-de-France en 1993.

Le marché de la pierre a malgré tout redécollé rapidement dès le début des années 2000, porté par la titrisation* qui a rassuré les investisseurs en réduisant le risque d’emprunt. Entre 1996 et 2007, les investissements annuels dans l’immobilier d’entreprise français ont été multipliés par quinze, passant de 2 à 30 milliards d’euros. L’euphorie fut particulièrement forte sur le marché parisien qui connut une expansion ininterrompue, en résistant aux crises économiques et géopolitiques de 2001.

 

*Titrisation : Née dans les années 1970 aux États-Unis, la titrisation est une technique qui consiste à transformer des actifs peu liquides (comme les crédits ou la propriété foncière) en valeurs mobilières facilement négociables. Le but initial des banques était d’accorder davantage d’emprunts, et de réduire le risque en le répartissant entre plusieurs acteurs. Les actifs sont ainsi transférés à des investisseurs via les titres émis par une société ad hoc.

 

5,8% : c’est le rendement annuel moyen à long terme
de l’immobilier au niveau mondial.

 

Les pôles économiques : sources de valorisation

Quand la localisation est bonne, la pierre constitue un actif relativement sûr. En période de crise, la demande reste significative dans les grandes villes et le marché de la pierre résiste plutôt bien. Les prix des logements à Paris n’ont été que très légèrement impactés au cours de la crise euro 2008-2009.

Aussi, certaines catégories résistent mieux que d’autres en période de récession. Les logements pour étudiants constituent une option intéressante : leur bail est de courte durée, leur loyer modéré et le risque d’impayé limité par la caution parentale (ou la caution locative étudiante proposée par l’État), et le locataire peut bénéficier d’allocations. Du côté de l’immobilier pour professionnels, les entrepôts logistiques, qui profitent de la croissance du « e-commerce » : les ventes en ligne ont connu un succès particulièrement important durant la période de confinement. Cela devrait encore renforcer l’attrait des entrepôts logistiques.

 

Et aujourd'hui ?

La situation actuelle affectée par la crise sanitaire de la Covid-19 ne semble pas avoir réellement impacté l’immobilier. Les intentions immobilières restent en effet identiques, avec même une hausse chez les jeunes de moins de 35 ans (achat du premier logement). On observe également une progression des prix de l’immobilier qui ne recule pas et résiste à ce contexte fragile. Les investisseurs gardent confiance en l’immobilier qui reste pour eux une valeur refuge, et même un placement particulièrement intéressant durant cette crise qu’ils espèrent être source d’opportunités.

Toutefois, les projets d’investissement locatif sont en légère baisse qui peut s’expliquer par des conditions récemment plus strictes pour l’octroi de crédit. Ces demandes font l’objet d’une hausse des refus bancaires de 33%, ce qui n’a mécaniquement pas pour effet de stimuler les intentions d’investissement.

 

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