Immobilier : les différences entre SCPI et OPCI

Si les sociétés civiles de placement immobilier et les organismes collectifs de placement immobilier appartiennent à la famille de la « pierre papier », leur fiscalité et la composition de leur portefeuille diffèrent.

En choisissant d’investir dans ces supports, l’investisseur se libère des relations avec les locataires, de la gestion des éventuels travaux de rénovation ou les vacances de loyer. Aussi, la pierre-papier permet aux particuliers d’investir sur des marchés moins faciles d’accès, comme les bureaux, les commerces ou les entrepôts, généralement plus rémunérateurs que l’immobilier résidentiel.

Si les SCPI et les OPCI ont donc beaucoup de points communs, les deux placements présentent des différences importantes. Les SCPI ayant fait leur apparition il y a une quarantaine d’années contre à peine une dizaine d’années pour les OPCI, il est nettement plus facile d’investir dans les premières que dans les seconds. Selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (SCPI), il y aurait 181 SCPI et seulement 14 OPCI commercialisés dans l’Hexagone (1).

Frais plus élevés pour les SCPI

La principale différence réside dans la composition de leur portefeuille. Si les SCPI sont investies à 100% dans l’immobilier, le seuil minimum est fixé à 60% pour l’OPCI. Comme celui-ci doit proposer 5% de liquidités minimum, les 35 % restants peuvent être alloués à l’immobilier, mais aussi aux produits monétaires, aux obligations, voire aux actions.
Les épargnants qui souhaitent investir exclusivement sur le marché de l’immobilier ont donc plutôt intérêt à souscrire des parts de SCPI plutôt que des parts d’OPCI. Toutefois, il faut savoir que les frais des SCPI (environ 10 %) sont plus élevés que ceux des OPCI (3% à 5%). Grâce à leur poche de liquidités, ces derniers sont également plus « liquides ». En cas de cession, le détenteur d’OPCI récupérera plus rapidement son investissement. Autre différence de taille : les revenus des SCPI sont imposés au titre des revenus fonciers tandis que ceux des OPCI sont taxés au titre des revenus de capitaux mobiliers et de plus-values mobilières.

Assujettis à l’IFI

Les SCPI sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR) et, en cas de vente, à l’imposition sur les plus-values immobilières (19% de taxe et les prélèvements sociaux (CSG, CRDS…) à 17,2%). Comme dans le cas de la cession d’une résidence secondaire ou d’un bien locatif, des abattements s’appliquent en fonction de la durée de détention de la part de SCPI (exonération totale au bout de 30 ans).
En outre, si les parts de SCPI ont été achetées à crédit, les intérêts de l’emprunt peuvent être déduits des revenus dans le cadre d’un achat de parts de SCPI en pleine propriété. De leur côté, les dividendes et plus-values issus de parts d’OPCI sont, au même titre que les revenus et gains générés par les placements financiers, assujettis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30% ou, si le contribuable le préfère, au barème progressif de l’IR. Il n’y a pas de déduction fiscale en cas d’achat à crédit.

Eligibles à l’assurance vie

En revanche, que ce soit pour les SCPI ou les OPCI, la valeur des parts doit être intégrée dans l’actif taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). L’IFI, qui a remplacé l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) le 1er janvier 2018, s’applique aux patrimoines immobiliers estimés à plus de 1,3 million d’euros.
A noter : si les parts de SCPI ou d’OPCI constituent des unités de compte, elles profitent de la fiscalité de l’assurance vie. Si le contrat a été ouvert depuis plus de huit ans, les gains sont exonérés d’IR à hauteur de 4.600 euros par an pour les personnes seules ou de 9.200 euros par an pour les couples mariés ou pacsés déclarant conjointement leurs revenus. En outre, toujours après huit ans de détention et à condition que l’encours (tous contrats d’assurance vie confondus) du souscripteur n’excède pas 150.000 euros, les intérêts et plus-values bénéficient d’un prélèvement forfaitaire libératoire (PFL) de seulement 7,5% au titre de l’IR, auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux sur les gains des unités de compte.

Les supports immobiliers sont des placements qui varient à la hausse ou à la baisse en fonction de l'évolution des différents marchés et / ou de la sélection des actifs. Ils doivent être acquis dans une optique de long terme. Ils ne bénéficient d'aucune garantie ou protection du capital investi et du rendement. Ces placements présentent un risque de perte en capital.

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  • SCI Primonial Capimmo
  • SCPI Primopierre
  • SCPI Primovie
  • OPCI PREIMium

(1) Rapport d’activité de l’Assemblée générale annuelle 2018 de l’ASPIM Association française des sociétés de placement immobilier
(2) Les Echos, "OPCI ou SCPI, une comparaison en 8 points", 11/05/18